房东租房也是门技术活

前两天国务院召开国务院常务会议,部署确定培育和发展住房租赁市场的措施等工作。会议特别提到要鼓励个人依法出租自有住房。可见现在管理层也意识到当前的房价让多数老百姓买得起已经不太现实了,干脆改租房吧。正好今天在网上看到优美理财笔记的一篇关于房东租房的文章把租房这个事讲的挺深入,发现原来房东租房也是门技术活。

房东都想找个好租客,哪怕租金便宜些也愿意。可有时往往事与愿违,租金低不说,租客事还多。就像最近,听到好几个群友抱怨租房麻烦,房东难当,有的甚至因此想把房子卖了。我身边也有把租房打理的井井有条的二房东,管理几十套房的出租也不觉得累。所以做房东其实是门技术活儿,怎么获得最优的租金成本比需要动脑筋。

首先要把租房当做一门生意来看待。生意首先要考虑的就是成本和回报。成本是什么?当然不是买房子的成本!我们一定要把买房和租房当做两件事情来对待。

(1)通过买卖房子来赚钱,考虑的是房价的变化,房子及其周边配套的价值。虽然房租带来的现金流也会是我们买房时考虑的因素之一,但出租房子如果影响到卖房,那果断空置并收拾一新,让房子能有更好的状态呈现给买家,因此增加的溢价可能抵得上几年的租金。

(2)当我们长期持有房子,近期不打算卖掉时,并且房东成本与租金回报相比合适时,那么我们可以花点时间做做这门小生意。

租房生意要考虑房东成本,这个成本并不是买房成本,而是房东投入到出租房子这件事情上的时间成本和现金成本。为了更清晰“出租房子是一笔生意”的视角,我们可以先从二房东的角度去看这笔生意的成本与回报。二房东的成本简单说包括 “付出的一手租金+装修投入”。

比如,二房东以2000元月租金与原房主签5年租约,再投入10000元简单装修,然后以月租3000元租出去。扣掉每年1个月空置期,二房东约14个月收回装修成本。5年下来,二房东的现金成本是付出的12万租金+1万装修费=13万,收回的租金是3000*11个月*5年=16.5万,5年利润合计为3.5万。(这个计算没有考虑每年租金递增)

二房东投入的现金成本是16.5万,他的时间成本是他本人花在出租房上的时间和精力。这笔生意的回报是3.5万,如果他花同样的时间和精力在别的工作上的收入远超过3.5万,就不划算。

时间成本是多少?因人而异,一个月收入3000元的保姆与一个月收入3万的设计师显然是不一样的。那是否说月收入3万的设计师就不适合做二房东呢?并非如此。

如果这位设计师,同时有100套这样的房子在放租,请5个保姆做日常的运营和维护。那么二房东的成本为“一手租金+装修成本+人工成本+管理成本”,假设每年管理成本10万,那么5年100套房子的现金成本为1200万租金+100万装修费+90万工资+50万管理成本=1440万,收回租金1650万,利润210万。因为利用了人工杠杆,有了规模效应,这笔利润相对设计师的时间成本来说,还是不错的生意。

当二房东发现转租获得的租金差与投入的成本相比划算,才会从一手房东手中拿房转租,然后才有“一手租金”这个成本。

但对一手房东来说,一手租金(包括物业费)是沉没成本,不论出租与否都存在。那么,一手房东主要考虑再投入的“装修成本+时间成本”与“租金回报”的关系。

举个例子:一套普通装修的2房的市场租金是5000元/月,假如提出“不翻新不处理租期内的维修”条款则只能以4000元月租成交,而负责租期内的合理维修责任并装修翻新可将月租金提高到7000元成交,前者的房东投入的“装修成本+时间成本”最低,后者最高,两者的租金回报相差3000元。

那么当一手房东再投入成本(装修成本+时间成本)小于回报3000元/月时,才值得为提高租金进行再投入。如果房东的时间成本很高,不如直接给租客足够的租金折价换取“无售后”条款。如果房主有时间又有提高租金为亩产的愿望,可以进行再投入赚取这份租金溢价。

(1)装修成本。崭新漂亮的装修能获得不少的租金溢价,提高50%的租金回报也不是罕事。市场上的出租房大多装修陈旧,家具多是东拼西凑些的旧货,有的甚至卫生也不搞肮脏不堪,令从无从下足掩鼻而入。这样的房子,很难让对生活有要求的、付得起高租金的租客看得入眼。当他们好不容易找到一套窗明几净,崭新装修,风格入时的房子时,通常能接受较高的溢价,尤其是当单位付钱租房给高管住时,经办人员更在意的是上司住得是否满意,对租金不会吝啬,毕竟“省公家的钱讨领导的骂”这样的事情没多少人乐意做。

那投入多少钱翻新装修合适呢?当然不是越多越好。装修是个无底洞,对提高租金溢价的作用也是边际效应递减。出租房装修,要找到一个平衡点。这个装修成本也是可以计算的,通常按一年半内收回装修成本为宜,即:装修投入即装修投入< 租金差*18个月。比上面例子中,不翻新租金5000元,翻新后提高到7000元,月租金溢价为2000元,那么2000元*18=3.6万元,再投入装修费用尽量控制在3.6万内。用个公式表达:

Y=(月租金溢价*18)/装修费>1

Y越大越好,但放在坐标轴上(横轴为装修费,纵轴为Y),Y值会呈现为向下的抛物线,找到提高租溢价的最方案就是要找到抛物线的顶点。18个月的溢价之合并不多,通常够做表面的翻新,比如换地板、灯、窗帘,刷墙换,再挂两幅画,放上几件淘宝买的漂亮又不贵的家俱。用很少的钱装修出抓住客户的效果,考验房东的装修设计功力。

(2)时间成本。房东的时间成本弹性很大。我将房东的时间成本分为两部份,一个是内部成本,一个是外部成本。

内部时间成本:是房东自身条件的不同带来的成本差异。在一段租期里,房东在其它工作上的赚钱能力,家人是否有空闲帮忙打理,是否正忙于各种人生大事无暇或无心情顾及等因素,都决定了房东的内部时间成本的高低。内部成本太高的房东,花费时间去提高租金亩产,得不偿失。不如以“租金折价”与租客换取无“售后”条款,甚至不如空置。房东的内部时间成本通常很长一段时间内是稳定的,不易改变;外部成本却可以选择。

外部时间成本:指的是租客的不同,产生的售后成本高低。通俗说,就是租客麻不麻烦,遇到一个麻烦的租客,后期投入成本很高。我们常听到房东说“宁可租金低一点,找个不麻烦的租客”。但实事上,租金低的租客并不一定不麻烦,有时反而是租金高的租客麻烦更少。我们可以把租客分为4类。

A 高租金 不麻烦
B 高租金 麻烦
C 低租金 不麻烦
D 低租金 麻烦

房东们最喜欢的是租客A,最怕遇到租客D。对时间成本较高的房东来说,目标是“不麻烦”的租客,可以是A和C。对时间成本低的房东来说,偏爱高租金的客户A或B,C也可接受。(租客B的“麻烦”指的是合理的售后维修,并不指难缠的客户。如果麻烦到拖欠租金、招惹是非、破坏性强、吹毛吹疵的程度,高租金也无法弥补)

怎么能遇到租客A?有运气的成分。但房东也可以做些改进提高遇到的机率:

1、整理房子。做一些翻新,让房间看起来温馨时尚,甚至令人心动。更不容忽视的是,租客看房前做彻底的清洁,做到如五星酒店客户那样干净。能付高租金的租客,通常对环境有更高要求。当一个不吝租金的高要求租客走进你的房子,看到满屋的破败肮脏,即使你免费给他住,他还是会转身就走。租房如找对象,没看上才讲条件,如果看上了啥条件都抛到脑后了。所以,让付得起租金的租客能“看上”是第一位的,看上了才能接受高租金。

2、考察租客。了解租客的性格和时间成本,这决定了将来是否麻烦。性格爽快、收入高、工作忙的人更容易成为一个优质租客。在签约前与租客的接触中,发现斤斤计较、磨叽、不守时、谎话连篇这些特点的要小心,一开始就很麻烦的将来会更麻烦!我曾遇到各种挑毛病、砍了租金砍押金、又要求给一周时间免租搬家,还要推迟给租金,约见迟到2小时不通知的租客,发现这些问题果断拒租。有做事磨叽爱占小便宜的性格的人,将来也会为一点小事烦不胜烦。另外,租客的时间成本越高,越没有时间为一点小事来烦扰房东,比如换个灯泡、通个下水、换个龙头,与其等房东抽出时间来修理,不如自己动手马上解决或找物管来修。很多小问题租客就近处理比房东来回奔波处理要简单得多。某些有的是闲工夫,又很计较的房客,会为换个灯泡来回折腾房东。

3、不要急于出租。能付得起高租金又不麻烦的租客总是少数,看房的租客越多,出现的可能性越大。如果你的房东时间成本高,目标客户是A,那么在遇到B、C、D的时候就要跳过。即使多空置一两个月,等A的出现也是划算的。

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