David自由之路:低风险投资(20)

低风险投资(20):杠杆投资案例

说到杠杆投资的经典案例,不得不说房产投资,下面我们来做个比较

不融资、定额融资、定杠杆融资三种方式下,在房价上涨10倍的前提下,房产投资的收益率,为了简化模型,不考虑贷款利息(或者假设买房出租能覆盖贷款利息),假设初始资金都是100万,而一套房子的初始价格也是100万,目前价格是1000万,上涨了9倍,融资的杠杆比率为1:4,也就是首付20%,向银行贷款80%。

1、不融资,这是大多数人买房的选择,因为中国人不愿意负债,即使初期使用银行按揭贷款,也会想尽一切办法提前还款。
不融资的投资结果是,房价涨10倍,资产从100万增值到1000万。

2、等额融资,100万买5套房,每套首付20万,贷款80万,共计贷款400万。房价涨10倍,总资产增值大至5000万,扣掉400万的贷款,净资产从100万增长到4600万。

3、等杠杆融资,100万买5套房,每套首付20万,贷款80万,共计贷款400万,房价每涨50%,卖出所有房子后,重新按1:5的杠杆比例买房,如此反复,下面是演算结果:

低风险投资(20)-1

等杠杠融资在单边上涨市场中的回报非常惊人,房价上涨10倍,本金涨了1365倍,自有资金到达了13亿。

所以说过去的十年,是炒房者的黄金时期,中国很大一部分富人,其财富都是通过房产投资获得的,而胆大的炒房者,可以通过银行贷款,通过等杠杠融资,从10年前初始资金仅100万元的一个炒房者,变成10年后资产上10亿的巨富,这就是杠杆投资的巨大威力。

杠杠可以让你巨富,杠杠也可以让你破产,就看你能否驾驭的了它。

原文地址:http://blog.sina.com.cn/s/blog_4dd330190101mg3y.html

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