香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史(4)

第三次熊市——1998-2003年

和上两次熊市相比,香港房地产市场的第三次熊市持续时间之长、下跌幅度之巨,都是相当惊人的。但即便如此,香港的房地产市场并没有因此停滞不前,目前的房地产市场再度沉溺在繁荣和泡沫之中,房地产价格也逐步恢复到10多年前的高峰。

没有疯狂,就没有恐慌。任何投资品被演变为赤裸裸的投机品时,灾难就在不经意间降临了。解释1998年-2003年的房地产熊市,就不得不提到从1984-85年开始的房地产市场狂潮,这一轮繁荣时期维持了13年左右,房价涨幅累计超过5倍。

这一轮房地产牛市的起源,是中英在1985年5月27日签订的《联合声明》,规定了中国在1997年7月1日恢复对香港行使主权,根据一国两制方针,在香港设立特别行政区。特别是在附件三中,对香港土地契约做出明确规定,对于1997年前香港特区批出的所有土地契约均按照法律予以承认和保护。就此,困扰了香港数十年的前途归属问题得以最终解决。各方人士对香港的担忧烟消云散,81-84年的房地产熊市终于走到尽头,开始新一轮的繁荣周期。这一次大牛市可以分为三次升浪,一次高过一次,每一次调整都是短促而小幅度,紧接着就是更大幅度的繁荣,直至最后推至泡沫顶峰。第一次是1985年-1989年,第二次是1991年-1994年,第三次是1994年-1997年回归期间。

很有趣的是,香港房地产市场的繁荣和萧条,几乎可以从土地拍卖中看出倪端。1985年的房地产牛市也是如此。1985年4月18日,港府将约1.15万平方米的金钟地王土地进行公开拍卖。结果香港各大财团纷纷参与竞投,竞争非常激烈。此次拍卖会,云集了香港各大房地产商和银行、政府要员,以及媒体记者约700多人。最终,太古地产以7.03亿竞标成功,高出底价约40%。而要知道,1983年港府全年的土地拍卖收入也不过5.85亿。这次轰动的拍卖也正式宣布房地产市道恢复。

1985年私人住宅价格出现了20%-30%的上涨,大型住宅更上涨超过50%。至1988-89年的第一个小高潮,香港房地产指数上涨了一倍左右。市区新楼到1988年,平均售价为15000多元/平方米,超过了1981年的历史高峰:13000多元/平方米。相比1984年的6300元/平方米售价,上涨超过130%。(注意香港单位一般是平方英尺,换算为平方米时,只是简单估算)

在1985年以后,港币跟随美元贬值,带动了香港制造业出口,并且也刺激经济迅速恢复。人均生产总值从1984年的5900美元,增长到了1989年的10000美元,是亚洲四小龙之首。由于经济转型,香港向金融服务业、房地产、旅游、进出口贸易等发展方式转变。写字楼,特别是高档写字楼供不应求,例如中区交易广场的租金,从1987年的310元/平方米,上涨到了1989年的850元/平方米。当时香港的写字楼租金水平已经是全球第三高价,仅次于东京和伦敦。

另外,不可忽视的是随着法制制度的健全,香港已经成为全球著名的金融中心和自由港。透明的法制制度、高效的政府管制、较低的税收成为外资的重要集散地。例如日本在80年代随着日元大幅度升值,本地制造业出口受限,大批资金在外寻找投资出路。香港因此也成为日本资金重要的投资渠道。据统计,在1986年-1989年期间,日资在香港房地产上的投资就高达200亿港币。

经历了70年代-80年代初期的高通胀时期后,通胀压力逐步减轻。1985年后香港楼宇按揭利率逐步降低至10%左右。1987年股灾后进一步降息至6.5%左右,为多年的最低水平。同时,银行由于竞争,将贷款期限放宽至20年,很多银行还提供了大量的优惠条件。这些也成为房地产市场繁荣的良好资金基础。

同时,老百姓的炒房之风再起。1985年7月发售的柴湾杏花邨,引发数百人通宵排队抢购,同时还发生了黑社会雇佣打手插队的事件。当时的一份申请表,转手也可以卖到5万港币左右。随后愈演愈烈,1986年还发生过排队打架斗殴,导致有人因此致死事件。

1989年由于内地的五四事件爆发,再一次引发香港人的恐惧。房地产市场和股市也同时掉头向下,出现了一波小幅度的调整。同时,香港又产生了新一轮的移民潮。不过这些都没有阻碍市场的进一步上涨。1990年时,香港房地产市场以及股市就已经收复了失地,并且开始进一步上涨。1991年中英就新机场达成谅解,新机场的启动对房地产市场犹如一针强心剂。房地产市场又演变为投机狂潮的可能,当时有业者估计二手楼买卖中55%都是炒家,期楼中,有70%估计都是炒家在买。

1991年8月,迫于各方压力,港府终于颁布了“港七条”,包括规定订金为楼价的5%,登记时每人只能购买一个单位的功能等。但效果看起来并不佳,于是港府在12月份又推出了“新港六条”,包括向买卖楼花者征收2.75%的印花税,最重要的是将首付比例,从原来的一成,提升到三成。但是在财富效应和价格猛涨的驱动下,这些政策未能阻碍房地产价格的进一步上涨。1992年第一个季度,香港很多大型私人住宅售价已经达到40000元/平方米。1993年香港房地产商为了规避“首付三成”的限制,通过财务公司向购房者提供额外的贷款,以至于甚至首付比例可以降低至5%(即九成半的贷款)。包括李嘉诚的长江实业、恒基等大型房地产商也都这么来做。

而香港经济在90年代更是突飞猛进,90年代是全球经济和股市的黄金10年。1992年邓大人又进行了南巡,改革的春风席卷全国。香港人明锐的扑捉到了这种机会,大举北上,将制造业向内地转移。1994年香港人均生产总值已经达到21800美元,超过了英国、加拿大等发达国家。在这样的背景下,房价继续攀升,1994年第一季度,中小型住宅平均售价已经达到50000元/平方米。豪宅价格更是涨幅惊人。

1994年,港府再度迫于舆论压力,宣布进行新的“房地产市场调控”。包括了增加土地供应、打击投机活动等等。并且声明,如果这些措施不奏效,将启动更加严厉的调控措施。1994年第二季度,房地产市场开始小幅度调整,售价从最高峰下跌了20%-30%。但一年多后,随着董建华的首任特区行政长官当选,香港人对1997年的感觉,从恐惧不安,逐步转变为憧憬。当然,最后进一步演变为极度乐观。于是房地产市场再度爆发最后的主升浪。其中豪宅更是引领了行情。例如某豪宅成交价高达200000元/平方米,帝庭院的一个认筹的筹价就高达130万港币之多。1996年豪宅价格飙升了30%-40%。1997年伴随股市的进一步上涨,财富效应更加推动房地产投机成风。一个豪宅的认筹的资格,居然可以卖到203万港币!

1984年-1997年,香港房地产市场终于经过10多年的上涨,形成了一个巨大的泡沫。根据仲量行物业公司的数据,香港房价期间整体涨幅达到9倍左右,而大型住宅和豪宅上涨了13倍。同时,由于香港股市的构成已经逐步转变为金融和房地产为主,因此房地产市场的极度繁荣也带动了金融业的繁荣,从而将股市不断推高。两者的相互强化,使得这一轮牛市持续时间和力度都空前绝后。这也为后面的大熊市,埋下了伏笔。

同时,房地产和股市的投机狂潮,导致整个社会都存在不务正业、疯狂过度投机的思想。香港的贫富悬殊也越来越大。1996年香港超过42%的收入落在了只有10%的人手中。香港贫富悬殊水平达到20多年的历史最高。香港政府的拍卖土地政策,也被市场认为是推高房价的罪魁祸首。1997年港府接到过很多恐吓电话和邮件,矛头都指向高房价和香港的土地拍卖政策。另外,中国政府对于回归期间营造“河蟹”的局面,也是政府纵容房地产市场泡沫的重要原因之一。

1998年-2003年的房地产熊市一般认为是由于亚洲金融风暴所致。但实际上,任何泡沫在到达顶峰时,都有那么一根针在等待它。如果不是从泰国爆发货币危机开始,也会从其他地方开始。就像索罗斯所说,失衡的经济必然会有促使它调整的因素出现。而以索罗斯为代表的对冲基金不过是扮演了这个角色而已。

亚洲金融危机的演变就不必多言,总之,到1997年底,实际上房地产市场已经岌岌可危。1998年1月,各区的大型住宅售价已经较1997年高峰时期下跌了30%,很多回到了1994年高峰期的水平。香港政府在短暂下跌后就迫不及待推出了“扶持房地产发展”的政策。包括暂缓公屋建设计划,鼓励居民自由置业等。这些政策促使1998年中期出现了短暂的回暖。但到了1998年第三季度,形势就进一步恶化。特别是8月份,国际游资第一次展开对港元联系汇率机制的冲击,港府展开惨烈的保卫战。股市和房地产市场进一步恶化。1998年底,大型住宅售价已经比高峰时期回落了50%。各大房地产商醒悟过来,展开了激烈的降价促销战。例如新地推出的晓峰园大幅降价至42000元/平方米促销,而对面的长江实业也进一步降价到41470元对战。

同时,亚洲金融危机的爆发和房地产、股市的双重崩溃,再一次重创香港经济。本地生产总值,从1998年到2003年多年负增长。股市虽然在1999年沾了科技网络泡沫的光,出现回光返照,但随后就再度大幅下跌。到2003年,屋漏偏逢连雨天,倒霉时喝水都会塞牙缝。正当香港经济低迷不堪时,萨斯病毒肆虐,接近300多人丧命。香港被报纸形容为“死港”。2003年成为香港人最郁闷、痛苦的一年。2003年GDP负增长2.2%,创历史最高水平。同时失业率飙升至7.9%,也创下历史最高纪录。加上致命病毒的袭击,房地产和股市的双重低迷。香港人苦闷可想而知。03年还因此爆发了超过50万人的大游行,实则是宣泄心中的郁闷。

但还是那句话,丑到极处便是美,按照曹仁超的话,这叫“黑暗尽头是光明”。2003年也成为香港经济、房地产、股市的低谷。2004年开始又进入了新一轮的景气周期。恒指在3年后便上涨了3倍多,达到30000点的历史高峰,这在当时是不可想象的。

回到本文重点,在这种极度恶劣的环境中,香港的银行业发生了什么变化。我说的非常恶劣,是因为几点:

1、房价的大幅度下跌和交易量的极度萎靡。房价从最高峰到2003年最低谷,大致下跌了60-70%。
2、香港银行针对房地产的贷款总量占比非常高。
3、伴随的是经济和股市的大幅度回落。经济负增长时间很长,且失业率飙升。

因此考察这段时期非常有意义。

根据统计,香港银行和其他金融机构发放的楼宇按揭贷款,从1992年的3688亿,增加到了1998年的10058亿,在香港所有贷款总额中的占比,在1998年达到51.4%的历史高峰。房地产公司(包括建筑公司)的总市值占香港股市的31.05%,为第一大权重板块。另外金融占23.17%。从香港金融管理局查到的信息表明,1997年香港贷款中,也有超过40%的贷款投向了房地产类(抵押贷款和房地产公司等贷款)。另外,银行业面临的还不只是房地产的问题,由于港府进一步放宽了管制,例如撤消了储蓄存款利率上限,实际上完全放开了利率管制,银行的息差进一步收窄。

我们来看看汇丰、恒生和东亚银行在期间的表现。其中汇丰银行当时已经是全球性银行,但恒生银行和东亚银行皆是本地银行,因此也许比汇丰更能反映当时银行业的状况。

恒生银行

业绩方面来说,1998年净利润出现了27%的下滑,至68亿港币。1999年-2003年,恒生银行的净利润分别为:83亿、100亿、101亿、99亿、95亿。的确徘徊不前,但并没有出现大幅度的下滑。由于保持了极高的派息率(几乎将全部盈利用于派息),其净资产回报率还是维持很高的水平。从1999年的17%,提升至2003年的23%。

期间的贷款增速非常缓慢,房地产市场泡沫破灭后,对于贷款的需求大为减少,恒生银行的贷款增速在2002年将至只有0.7%,2003年也只有1.9%。

在此期间,恒生银行保持了较高的资本充足率水平,核心资本充足率保持在11%以上,资本充足率保持在13%以上。

净息差也的确随着市场利率的下降和市场化,趋于下降,2003年净息差为2.28%,相对于2002年的2.46%,继续下跌了18个基点。
期间的呆坏账并没有出现大幅恶化,相反保持非常平稳。2002年恒生银行的坏账率为2.7%,2003年为2.3%,反而有一定幅度的下降。但是注意到期间的坏账可能有些已经撇帐。恒生银行的坏账拨备相对于国内目前的拨备水平是偏低的。例如拨贷比在2003年仅有1.10%,拨备覆盖率,仅有48.3%。放在今天的国内,是绝对不达标的。再强调一下,国内目前针对银行的监管,至少从纸面上是远比当年香港更严厉的。

例如对于资本充足率来说,香港的银行,例如恒生银行的资本中,包含了对于物业和长期投资股票的重估价值。2003年股东权益为396亿港币,其中就包括了68亿左右的“重估储备”。如果这么计算的话,国有银行的“股东权益”还会有很大的提升空间。因为中国不允许将这种物业或长期投资股票的“增值”部分纳入净资产中,除非是专门用于收租的商业物业,例如金融街,才存在部分的“重估”。

另外,中国银行业的“靠息差”过日子的现状,多少也是由于管制造成的。恒生银行的非息收入占比在2003年超过31%,其中绝大部分是投资收益和保险业务收入。因为它允许兼营证券、基金、投资和保险业务,实际上都是全牌照的混业经营。

汇丰银行:

汇丰在80年代开始全球扩张,到90年代末已经是全球性的大银行,因此很好的对冲了不同区域之间的经济波动。汇丰银行1998年-2003年的净利润分别为:334亿、419亿、516亿、421亿、486亿、683亿港币。期间只有2001年出现过一定幅度的下滑。这六年净利润翻了一倍。但是由于期间发行了不少新股用于收购,因此每股收益,从1998年的4.19元,增加到2003年的6.54元,幅度不如净利润增长那么快。2001年的业绩下滑,是因为当时阿根廷爆发严重的金融危机,为此做了9亿美元左右的拨备。与香港本地倒并没有什么太大关系。

汇丰银行当时的扩张也是以股本稀释为代价的,而且也遭到很多人的诟病。例如2003年收购美国HI银行花费了148亿美元之巨,超过HI银行三倍账面价值。超过100亿美元被计入商誉,要求逐年根据现金流情况进行摊销。HI银行当时情况非常糟糕,几乎是亏损状况,而且坏账率很高。在收购后,汇丰还专门为此在两年内拿出了80亿美元作为坏账的拨备。加上收购花费的148亿美元,代价可谓不小。为了凑足资金,基本上都是发行新股来融资的。当时市场也认为汇丰干了大蠢事,而且未来的商誉摊销将极大拖累业绩。但事实证明了这只是瞎猜测。汇丰后面不仅没有为此进行大额的摊销(因为扭转了HI银行的危机,经过测试后就不需要进行大额的摊销)。反而在收购HI后在美国市场占有了一席之地,随后北美地区成为汇丰重要的盈利部门。
至于香港房地产熊市对汇丰的影响微乎其微,就不再累述。

东亚银行:

东亚银行也算是非常老资格的香港本地银行,1984年就入选恒生指数成分股至今。
业绩方面,1998年和其他银行一样业绩倒退,但幅度很大,下降了60%。1999年后逐步收复失地,2003年净利润恢复到了危机前的水平。

在房地产泡沫破灭后,东亚银行的资产负债规模也徘徊不前,加上息差缩小,因此利润连续5、6年都维持在较低水平。
资本充足率方面,东亚银行一直维持较高的水平,2003年超过17%,同时贷存比也只有71%,显示这些老牌的银行在放款上还是比较稳健的。对比60年代和80年代初期,当时的银行根本就是野蛮生长,很多银行放贷都超过了存款总额,而且对于一个行业发放巨额的贷款。

1998年的房地产熊市对东亚银行的影响还是比较大的,但经过一次性大额提取拨备后,东亚银行仍然在后续的几年中实现了业绩的平稳。从随后的2008年再一次看到,银行在危机后大额的进行拨备,将坏账撇清后,仍能维持自己的盈利水平。2007年东亚银行净利润超过40亿港币,较1997年顶峰时期仍翻了一倍,较1998年低点翻了差不多5倍左右。2008年再一次在全球金融危机中遭遇危机,净利润从42亿下滑到区区1100万港币,但2年后,东亚银行的净利润又恢复到了42.24亿的历史最高水平。

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