香港房地产启示录

1、1950年的房地产市场极其便宜。香港房地产市场在1950年之前,只能整层购买后分租,因此,有能力购买者不多,价格也比较便宜,每平方尺约20-30元。1950年前后,吴多泰、霍英东等人开始拆分来卖,1955年前后,分期付款(首付1-3成,余款10-20年按揭)开始盛行,香港地产市场步入健康轨道。

2、第一轮地产狂潮(1969年-1981年)。1968年的股市好转带来了楼市的兴旺。1969年初,中低档楼盘(40平方米以下)价格每平方尺仅50元左右。2年后,即1970年底,房价升到100元以上。到1975年,升到230元。1976年,265元,1977年354元,1978年432元,其后升值速度加快,1979年725元,1980年938元,1981年,每平方尺售价超过1050元。它意味着12年时间,楼价涨幅超过20倍。随后,房价开始调整。1982年,香港楼市崩溃,平均楼价跌幅达到30-40%。

3、房价与购买力。1950年前后,当时的普通打工者每月工资200元。400平方尺的住宅单位售价大约9000元,相当于打工者4年的工资可以买一个小单位。1975年,市民家庭平均月收入1300元,1981年,居民家庭人均收入3000元。而同期的低端物业(400方尺)售价从230元涨到1050元。居民工资上涨130%,而房价上涨350%。房价涨幅大约相当于工资涨幅的3倍。相比1950年初大约4年工资可以买一套住宅,1981年的房价需要10年工资才能买到。

4、房价与利率。1981年7月,银行利率10%。到10月,银行利率已经达到20%。1982年12月,银行利率降低到10.5%。1984年再度回到17%。1985年9月逐渐降低到7%。其后大约20年,香港的利率水平相对稳定,再也没有到过20%。现在,香港利率不过7%左右。

5、第二轮地产狂潮(1984年-1997年)。1984年起,香港的第二轮地产狂潮兴起。根据仲量联行提供的地产指数看(均以1984年1月为100点),最先涨起来的是办公楼。湾仔地区的办公楼在5年之内上涨430%,1989年7月达到531点。1991年7月调整到333点后继续上涨,1994年4月达到1185点。它的含义是:10年时间上涨10倍。办公楼价格上涨后,比较长时间出现滞涨,再也没有达到过1994年的高点。1997年7月,伴随住宅价格达到顶峰,办公楼价格指数曾回到1087点,但到2000年7月,指数只有465点。相比6年前高点,跌幅超过一半。私人住宅价格初期涨幅缓慢,1989年7月只有230点左右。但它的调整幅度有限,1990年7月最低位置也不过210点。随后就开始加速上涨。1991年7月,办公楼最低点出现的时候,私宅价格指数已经涨到300点(大宅)和250点(豪宅)。豪宅的价格涨幅初期比较少,但后期开始加速。1997年10月,豪宅最高指数1412点,大宅1360点。相比13年前,豪宅价格上涨13倍。随后出现的调整,幅度就比较大了。2000年7月,豪宅价格指数只有745点,相对高点的跌幅接近50%。

6、香港盛行小户型。按照实用面积计算,1990年,香港私宅低于70平方米的比例高达81%。其中,20-50平米的占51%。以这个标准,按照7成得房率算,相当于80%以上的住宅建筑面积低于100平方米。

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